미국 주택 구입 - 모기지 신청 전 반드시 알아야 할 7가지
내 집 마련의 꿈은 한국에서든 미국에서든 동일하다. 하지만, 낯선 미국에서 주택 구입이라는 작업은 세심한 준비와 주의가 요구되는 복잡한 절차이기도 하다. 대부분의 경우, 모기지 (mortgage)를 신청하고 승인받아 주택을 구매하게 되는데, 이 과정은 구매자의 재정 상태와 신용도를 철저히 검토해 모기지 승인 여부를 검토하게 된다.
모기지 대출 과정에서 경제적 안정성과 신용을 유지하는 것이 가장 중요한데, 대출 신청 후부터 승인 및 클로징(Closing)까지의 과정에서 피해야 할 주요 사항들을 알아보자.
모기지 신청 전 반드시 알아야 할 7가지
모기지 대출은 돈을 빌려주는 랜더 (lander)가 대출 신청자의 재정 안정성과 신용을 평가하는 과정이 전부라고 생각하면 된다. 대출 신청 이전부터 신청 이후까지 얼마나 재정적으로 안정된 상태를 유지하고 있으며, 앞으로도 안정적인 상태를 유지할 수 있는지를 가장 중요하게 평가한다. 이 과정에서 필요한 자료 요청에 적극적으로 대응하는 것이 좋다.
하지만, 모기지를 신청하기 전후로 주의해야 할 사항들이 있다.
1. 고용 상태 변경 금지
대출 과정 중에는 고용 상태를 유지하는 것이 매우 중요하다.
새 직장으로 옮기거나 자영업으로 전환하는 등 고용에 변동이 생기면 대출 심사에 부정적인 영향을 미칠 수 있다.
대출 기관은 안정적인 수입을 통해 대출 상환 능력을 판단하기 때문에, 클로징 직전에도 고용 상태를 재확인한다.
2. 대규모 구매 자제
모기지 승인 과정 중에는 자동차, 가전제품, 가구 등 고가의 물품을 구매하거나 신용카드 할부로 결제하는 것을 피해야 한다.
이러한 대규모 구매는 신용카드 잔액을 늘리거나 부채 비율(Debt-to-Income Ratio)을 높이는 결과를 초래해 대출 조건에 부정적인 영향을 미칠 수 있다.
특히, 신용카드 할부로 결제한 경우 대출 기관이 이를 추가적인 부채로 간주하여 심사 과정에서 승인 여부에 불리하게 작용할 수 있다.
따라서 대출 신청 후에는 지출을 최소화하고 신용카드 사용을 자제하여 신용 비율(Credit Utilization)을 안정적으로 유지하는 것이 중요하다.
3. 계좌에 대규모 현금 입금 금지
모기지 승인 과정에서 대규모 은행 입금(특히 현금 입금)은 대출 심사에 불필요한 복잡함을 초래할 수 있다.
대출 기관은 자금의 출처(Source of Funds)를 철저히 확인하며, 자금 출처가 명확하지 않을 경우 추가 서류를 요구하거나 승인이 지연될 수 있다.
대규모 입금이 불가피할 경우, 반드시 입금 내역과 자금 출처를 증명할 수 있는 문서를 준비해야 한다.
예를 들어, 급여 이외의 수입이 발생한 경우에는 관련 계약서, 송금 영수증, 또는 세금 신고서 등이 필요하다. 이러한 자료를 사전에 준비해 제출하면 대출 심사 과정에서 발생할 수 있는 문제를 줄일 수 있다.
또한, 현금 입금보다는 은행 계좌 간의 전자 이체나 체크 입금을 사용하는 것이 바람직하다. 이는 추적이 용이하며 심사 과정에서 보다 신뢰성을 제공할 수 있다.
4. 새로운 신용 계좌 개설 금지
모기지 심사 중에는 신용카드, 대출, 소매점에서 개설하는 상점 계좌 (store account) 등 새로운 신용 계좌를 개설하지 않도록 한다.
새 계좌 개설은 대출 기관의 신용 평가 과정에서 마이너스 요소이며, 다음과 같은 문제가 발생할 수 있다:
신용 점수 하락: 신용 조회(Hard Inquiry)는 신용 기록에 기록되며, 일시적으로 신용 점수를 낮출 수 있다. 이는 대출 승인 과정에서 불리하게 작용할 수 있다.
부채 비율 증가: 새 계좌를 개설하면서 사용 가능 신용 한도를 늘리거나 신규 부채가 발생할 경우, 부채 비율이 높아져 대출 심사 조건에 부정적인 영향을 미친다.
추가 서류 요청: 새 계좌 개설로 인해 대출 기관은 추가적인 신용 정보를 요청하거나 새로운 부채 상환 계획을 검토해야 하며, 이로 인해 심사가 지연될 수 있다.
따라서, 모기지 심사 중에는 불필요한 신용 계좌 개설을 피하고 기존의 신용 상태를 유지하는 것이 좋다.
5. 공동 대출 보증 금지
타인의 대출에 공동 보증인으로 참여하면 부채 비율이 높아져 모기지 승인에 불리하게 작용할 수 있다.
비록 본인이 직접 상환하지 않는 대출이라도 대출 기관은 이를 부채로 간주한다.
"보증? 절대 금지! 당신의 대출을 망칠 수 있다."
6. 401K 및 주식 계좌 자금 출금 시기 조율
모기지 심사 과정에서 다운페이먼트나 클로징 비용을 충당하기 위해 401K(퇴직연금)나 주식 계좌에서 자금을 인출할 생각이라면, 인출 시기와 절차를 정확히 파악하는 것이 중요하다.
이러한 자금 인출은 자금 출처를 명확히 증명해야 하며, 대출 기관이 승인하는 데 필요한 서류 작업이 추가로 요구될 수 있기 때문이다.
7. 신용 점검 및 클로징 직전 신용 조회
모기지 대출 과정에서 대출 기관은 클로징 직전에 신용 점검(Credit Refresh)을 실시하여 대출 신청 이후 신청자의 재정 상태에 변화가 없는지 확인한다.
이 과정을 통해, 대출자의 신규 부채 발생 여부 확인, 신용 점수 변화 확인, 이에 따른 추가 서류 요청을 할 수 있다.
따라서, 클로징이 완료되기 전까지는 신용카드 사용을 최소화하고, 결제 일정을 반드시 준수하고, 신규 계좌 개설, 신규 신용카드 발급, 등을 피하는 게 좋다.
4번 항목과 중복되는 사항이기는 하지만, 그만큼 중요한 사항이라고 할 수 있다.
미국에서 주택을 구입하고 모기지를 받는 과정은 본인의 재정적 안정성과 신용을 평가받는 시기라고 볼 수 있다. 앞서 소개한 7가지 항목을 미리 알고 준비하면, 대출 심사 과정에서 발생할 수 있는 불필요하게 제기될 수 있는 문제를 줄이고, 클로징을 순조롭게 진행할 수 있을 것이다. 철저한 준비와 관리로 모기지 과정을 성공적으로 마무리해 내 집 마련의 꿈을 이루어보자.