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집을 구입한다는 것은 한국에서나 미국에서나 큰 일이다. 미국은 한국과는 다른 시장 구조와 절차가 있어 각 과정에 사용되는 용어들이 낯설게 느껴질 수 있다. 미국에서 처음 부동산을 구입하려는 사람이 알아야 하거나 혼란스러워할 수 있는 용어들을 정리해 보자.
대출 및 금융 관련 용어
부동산을 구입하기 위해서 가장 먼저 해야 할 일이 본인이 대출받을 수 있는 규모를 확인하는 것이다. 한국과는 대출 구조나 이자율 설정 방식이 다를 수 있기 때문에, 아래 주요 용어들을 알아두는 것이 좋다.
▣ 모기지 (Mortgage)
부동산을 담보로 하여 제공되는 장기 대출을 의미한다. 모기지를 통해 구매자는 집값 전액을 한 번에 지급하지 않고, 장기간에 걸쳐 상환할 수 있다.
▣ 이자율 (Interest Rate)
대출 금액에 대해 매년 부과되는 이자율이다. 변동금리(Adjustable-Rate Mortgage, ARM)와 고정금리(Fixed-Rate Mortgage) 두 가지 주요 유형이 있다. 변동금리는 초기 이자율이 고정되었다가 이후 시장 금리에 따라 변동하는 구조이고, 고정금리는 대출 기간 동안 동일한 이자율을 적용받는 형태이다.
▣ 대출 승인 사전 승인 (Pre-Approval)
대출 기관이 구매자에게 대출 가능 금액을 사전 확인해 주는 절차이다. 사전 승인은 주택 구매자가 실제로 얼마만큼의 대출을 받을 수 있는지를 파악하는 데 도움이 되며, 이는 주택 매매에서 신뢰도를 높이는 중요한 요소로 작용한다.
▣ 다운 페이먼트 (Down Payment)
집값의 일정 비율을 계약 시에 현금으로 지급하는 금액을 의미한다. 집값의 20% 정도 해야 한다고 알려졌지만, 3%, 5% 등 더 낮은 다운 페이먼트를 제공하는 대출 프로그램도 있다. 다운 페이먼트가 클수록 월 납부금과 전체 이자 비용이 줄어들게 된다.
▣ 클로징 비용 (Closing Costs)
미국에서 주택 구입 경험이 없는 사람들이 간과하는 대표적인 비용이 대출 계약이 완료될 때 발생하는 클로징 비용이다.
보통은 다운페이먼트에 대한 금액만 계산을 하고 준비하는데, 클로징 비용도 만만치 않다. 여기에는 대출 수수료, 에스크로 수수료, 법적 비용 등이 포함되며, 일반적으로 주택 가격의 2%에서 5% 정도로 계산된다. 클로징 비용은 구매자가 예상치 못한 지출이 될 수 있으므로 사전에 파악하는 것이 중요하다.
▣ 대출 한도 (Loan Limit)
대출 기관에서 허용하는 최대 대출 금액을 의미한다. 정부 보증 대출(FHA, VA 등)이나 컨포밍 대출(Conforming Loan)의 경우, 각 주마다 설정된 대출 한도가 있으며, 이를 초과하는 대출은 점보 론(Jumbo Loan)으로 분류되어 더 높은 이자율이 적용될 수 있다.
▣ 월 소득 대비 부채 비율 (Debt-to-Income Ratio, DTI)
DTI는 대출 신청자의 월 소득 대비 부채 비율을 나타내는 중요한 지표이다. 이 비율은 대출 승인 여부를 결정하는 주요 요소 중 하나로, 낮을수록 대출 승인 가능성이 높아진다.
미국에서는 DTI를 두 가지로 구분한다.
◾ 프런트엔드 DTI (Front-End DTI) - 주거 관련 지출이 월 소득에서 차지하는 비율로, 주택 모기지, 재산세, 주택 보험 등이 포함된다.
◾ 백엔드 DTI (Back-End DTI) - 주거 비용 외에도 신용카드, 자동차 대출, 학자금 대출 등 모든 월별 부채 상환 금액을 포함한 비율이다.
일반적으로 백엔드 DTI가 43% 이하인 경우 대출 승인 가능성이 높으며, DTI가 높을 경우 대출 기관은 추가적인 보증 요구나 높은 이자율을 제안할 수 있다.
▣ 대출 담보 비율 (Loan-to-Value, LTV)
대출 금액을 주택의 감정가로 나눈 비율이다. LTV 비율이 높을수록 대출에 대한 위험이 높다고 판단되어 더 높은 이자율이나 추가적인 보증 요구가 있을 수 있다. 일반적으로 80% 이하의 LTV가 이상적이며 (20% 다운페이먼트), 그 이상일 경우 모기지 보험을 요구할 수 있다.
▣ 모기지 보험 (PMI: Private Mortgage Insurance)
모기지 보험은 주택 구매 시 다운페이먼트 비율이 20% 미만일 때 대출 기관이 요구하는 보험이다. 이 보험은 대출을 받는 사람이 대출 상환을 하지 못할 경우 대출 기관의 손실을 일부 보전하는 역할을 한다. 즉, 구매자의 입장에서는 자신이 직접 수혜를 받는 것이 아니라, 대출 기관의 리스크를 낮추기 위한 보험료를 지불하는 형태이다. PMI는 일반적으로 매월 추가 비용으로 부과되며, 총 월 상환액을 증가시키는 요인이 된다.
◾ 비용 구조 - PMI 비용은 대출 금액, 대출자의 신용 점수, 다운페이먼트 비율에 따라 결정되며, 대출 금액의 0.5%에서 1% 사이에서 연간 비용이 책정된다. 예를 들어, $200,000 대출이라면 연간 $1,000에서 $2,000 정도의 PMI를 추가로 부담할 수 있다.
◾ PMI 종료 조건 - PMI는 구매자의 주택 자산 비율(LTV)이 80% 이하로 내려갈 때 해제될 수 있다. 이 경우 대출자가 모기지 보험 해제를 요청할 수 있으며, 일부 대출 기관에서는 LTV가 78%에 도달하면 자동으로 PMI를 종료하기도 한다. 주택 감정(Appraisal) 절차를 거쳐 LTV를 검증하는 것이 일반적이며, 감정 비용은 차입자가 부담한다.
▣ 자기 자본 (Equity, 에쿼티; 주택 순자산, 주택 소유 자산)
에쿼티는 주택 소유자가 집에 대해 보유하고 있는 자산 가치로, 주택의 현재 시장 가치에서 남아 있는 대출 잔액을 뺀 금액을 의미한다. 쉽게 말해, 에쿼티는 집을 매각했을 때 대출금을 모두 상환하고 남는 순수 자산의 가치를 나타낸다.
◾ 다운페이먼트 - 주택 구매 시 초기로 지불한 다운페이먼트는 주택의 소유 자산, 즉 에쿼티의 시작점이 된다. 예를 들어, $200,000짜리 주택을 구입하면서 20%인 $40,000를 다운페이먼트로 지불했다면, 이 금액이 초기 에쿼티가 된다.
◾ 대출 상환 - 매달 원금을 상환할 때마다 남아 있는 대출 잔액이 줄어들어 에쿼티가 점차 증가한다. 이자 부분은 에쿼티 증가에 기여하지 않으며, 원금 상환 금액만이 에쿼티 형성에 반영된다.
◾ 주택 가치 상승 - 부동산 시장에서 주택 가치가 상승할 경우, 대출 잔액이 변하지 않더라도 에쿼티가 자연스럽게 증가한다. 예를 들어, 구입 당시 $200,000이었던 주택의 시장 가치가 $250,000으로 상승하면, 현재 대출 잔액은 그대로이면서 이 추가 가치가 에쿼티에 포함되어 주택 소유자에게 자산 증가 효과를 준다.
◾ 에쿼티의 활용 - 에쿼티는 주택 소유자가 재정적으로 활용할 수 있는 중요한 자산이다. 일정 수준의 에쿼티가 축적되면 재융자(Refinancing), 주택 담보 대출(Home Equity Loan), 또는 주택 자산 신용 한도(HELOC: Home Equity Line of Credit)와 같은 방법으로 에쿼티를 현금화하여 재투자나 다른 지출에 사용할 수 있다.
세금 및 보험 관련 용어
▣ 재산세 (Property Tax)
재산세는 주택 소유자가 매년 지방 정부에 납부해야 하는 세금이다. 주택의 감정가에 따라 세율이 부과되며, 주택의 위치와 주에 따라 세율이 다를 수 있다. 재산세는 학교, 도로, 공공 서비스 등 지역 사회의 공공 자금에 사용된다. 에스크로 계좌를 통해 재산세를 관리하는 경우, 매달 대출 상환액에 포함되어 분납된다.
▣ 주택 소유자 보험 (Homeowner’s Insurance)
주택 소유자 보험은 주택 자체와 내부 자산을 보호하기 위해 가입하는 보험이다. 화재, 도난, 자연재해로 인한 피해를 보장하며, 일부 보험은 책임 보험까지 포함된다. 주택을 담보로 대출을 받을 경우 대부분의 대출 기관이 주택 소유자 보험 가입을 필수로 요구한다.
▣ 홍수 보험 (Flood Insurance)
주택이 홍수 위험이 있는 지역에 위치한 경우, 홍수로 인한 피해를 보상하기 위해 홍수 보험에 가입해야 할 수 있다. 표준 주택 소유자 보험은 홍수 피해를 포함하지 않으므로, 별도로 가입해야 한다. 주택이 FEMA에서 정의한 홍수 지역에 위치하면 대출 기관이 이 보험을 요구할 수 있다.
▣ 지진 보험 (Earthquake Insurance)
지진이 발생할 위험이 있는 지역에서는 지진으로 인한 피해를 보상하는 지진 보험을 추가로 가입할 수 있다. 캘리포니아와 같은 지진 다발 지역에서는 주택 소유자가 지진 보험에 가입하는 경우가 많으며, 이를 통해 지진으로 인한 구조물 손상, 개인 자산 손실을 보장받을 수 있다.
▣ 세금 공제 (Tax Deduction)
주택 소유자는 모기지 이자와 재산세 일부를 세금 공제 혜택으로 받을 수 있다. 모기지 이자 공제는 연방 세금 보고 시 주택 담보 대출에 대한 이자 지출을 공제받는 것으로, 주택 소유자에게 큰 절세 혜택이 될 수 있다. 다만, 세금 공제는 주택 소유자가 자가 주택에 거주할 때만 해당되며, 주택을 임대하는 경우는 공제 항목이 다르다.
▣ 재산 감정가 (Assessed Value)
재산 감정가는 재산세 부과를 위해 지방 정부가 평가한 주택의 가치이다. 이는 시장 가치와는 다를 수 있으며, 지방 정부의 감정 결과에 따라 매년 조정된다. 재산 감정가가 오르면 재산세가 증가하며, 주택 소유자는 감정가에 따라 매년 세금 부담이 달라질 수 있다.
▣ 양도소득세 (Capital Gains Tax)
주택을 판매하여 발생한 이익(캡탈 게인)에 대해 부과되는 세금이다. 주택을 2년 이상 거주한 경우에는 일정 금액까지 면세 혜택이 적용될 수 있으며, 단독 소유자는 최대 $250,000, 부부 공동 소유자는 최대 $500,000의 양도소득에 대해 면세가 가능하다. 주택 판매 이익을 효율적으로 관리하기 위해 장기 보유와 거주 요건을 고려하는 것이 좋다.
▣ HOA (Homeowners Association) 비용
공동 주택이나 콘도미니엄 등에서 HOA가 관리하는 경우, 주택 소유자는 HOA 비용을 납부해야 한다. HOA 비용은 관리비, 공용 시설 유지 보수비, 공동 구역 청소 등의 목적으로 사용된다. HOA 규정과 비용은 각 커뮤니티마다 다르며, 매월 또는 매년 일정 금액을 납부해야 한다.
부동산 유형 및 소유 형태 관련 용어
▣ 단독 주택 (Single-Family Home)
단독 주택은 하나의 가구가 단독으로 거주하는 독립적인 주택 형태이다. 건물과 해당 토지를 개인 소유하며, 소유자가 주택의 외관, 내장, 부지에 대한 관리와 유지 보수를 모두 책임진다. 일반적으로 주택 유형 중 가장 많은 사생활과 넓은 공간을 제공하는 주택 형태이다.
▣ 타운하우스 (Townhouse, Townhome)
타운하우스는 여러 세대가 한 건물 내에 나란히 연결된 주택으로, 각 세대가 독립된 입구와 소유권을 가진다. 벽을 공유하지만, 각 주택이 개별적인 토지와 건물 소유권을 보유하므로 단독 소유 형태에 가깝다. 타운하우스 소유자는 집 내부와 함께 외부 공간을 관리할 책임이 있으며, HOA(Homeowners Association)에서 관리하는 공용 구역이 포함될 수 있다.
▣ 콘도미니엄 (Condominium or Condo)
콘도미니엄은 개별 세대가 건물 내부의 특정 유닛을 소유하는 형태로, 건물 외부와 공용 구역(예: 주차장, 수영장)은 소유자 공동으로 관리된다. 콘도 소유자는 유닛 내부를 소유하지만, 외부와 공용 구역은 HOA가 관리하며, 이에 따라 HOA 비용이 발생한다. 콘도미니엄은 단독 주택보다 유지 보수 부담이 적고, 공용 시설을 이용할 수 있다는 장점이 있다. 한국의 아파트와 비슷한 개념이다. 미국에서 아파트는 렌털유닛을 말한다.
▣ 듀플렉스 (Duplex)
듀플렉스는 두 개의 독립된 주거 유닛이 위아래 또는 좌우에 배치되어 하나의 건물 내에 위치한 주택 형태로, 주거 유닛이 각각 별도의 입구와 생활공간을 갖는다. 듀플렉스는 한쪽 유닛에 소유자가 거주하고 다른 유닛을 임대할 수 있어, 수익 창출이 가능한 투자 형태로 인기가 있다.
▣ 멀티패밀리 홈 (Multi-Family Home)
멀티패밀리 홈은 두 세대 이상의 가구가 거주할 수 있는 주택으로, 여러 유닛이 하나의 건물에 포함된 형태이다. 소유자는 여러 세대를 임대하여 수익을 창출할 수 있으며, 2~4 유닛은 일반적으로 멀티패밀리로 분류되며, 5 유닛 이상은 상업용 부동산으로 분류될 수 있다.
▣ 모바일 홈 또는 제조 주택 (Mobile Home or Manufactured Home)
모바일 홈은 이동할 수 있도록 제작된 주택으로, 대개 공장에서 제작된 후 특정 부지에 설치된다. 소유자는 주택만 소유하고, 설치되는 토지는 임대할 수 있는 경우가 많다. 모바일 홈은 전통적인 주택보다 저렴한 가격에 제공되며, 이동성이 있다는 장점이 있다.
▣ 임대용 주택 (Rental Property)
임대용 주택은 소유자가 거주하지 않고 다른 사람에게 임대하는 주택을 말한다. 임대 수익을 얻기 위한 투자 목적으로 소유되며, 단독 주택, 콘도, 타운하우스 등 다양한 형태의 주택이 임대용으로 이용될 수 있다. 임대용 주택 소유자는 유지 보수와 수리, 임대 관리의 책임이 있다. HOA에 의해서 관리되는 커뮤니티에서는 임대를 허용하지 않을 수 있다.
▣ 전 소유권 (Fee Simple)
전 소유권은 부동산을 개인이 완전히 소유하는 형태로, 해당 부동산의 건물과 토지에 대한 소유권과 권리를 가진다. 전 소유권을 가진 소유자는 부동산을 자유롭게 판매, 임대, 증여할 수 있으며, 부동산 소유 형태 중 가장 강력한 권리 형태로 여겨진다.
▣ 지분 소유 (Tenancy in Common)
공동 소유는 둘 이상의 소유자가 부동산의 특정 지분을 소유하는 형태이다. 각 소유자는 소유 지분에 따라 부동산에 대한 권리를 갖고, 개별 소유자의 지분은 타인에게 양도하거나 상속할 수 있다. 소유자 간의 지분이 동일하지 않아도 되며, 유연한 소유 방식으로 가족이나 투자자들 간의 공동 구입에 적합한 형태이다.
▣ 공동 소유 (Joint Tenancy)
공동 소유는 두 명 이상의 소유자가 동일한 지분을 가지고 부동산을 공동 소유하는 형태이다. 주요 특징으로는 "생존권 (Survivorship Rights)"이 있으며, 한 소유자가 사망하면 해당 지분이 다른 소유자에게 자동으로 이전된다. 이는 가족 간의 소유권 이전에 유리한 방식이다.
▣ 생애 소유권 (Life Estate)
생애 소유권은 소유자가 살아 있는 동안에만 해당 부동산에 대한 권리를 가지며, 소유자가 사망하면 부동산은 미리 정해진 상속자나 수익자에게 이전된다. 이는 부동산의 미래 소유권을 계획할 때 사용되며, 상속 계획에서 자주 활용된다.
계약 관련 용어
본인의 대출 규모에 맞는 마음에 드는 집을 찾아서 계약을 하는 과정에서도 낯선 용어들이 많다.
▣ 계약서 (Contract)
부동산 거래에서 계약서는 구매자와 판매자 간의 법적 합의서를 의미하며, 주택의 조건, 가격, 클로징 날짜, 관련 조건들이 명시된다. 모든 당사자가 서명하면 법적으로 구속력을 가지며, 조건을 위반할 경우 손해배상 또는 계약 해지 사유가 될 수 있다.
▣ 조건부 승인 (Contingency)
계약 성사에 앞서 특정 조건이 충족되어야 하는 상황을 조건부 승인이라 한다. 대표적으로 모기지 승인, 주택 감정, 홈 인스펙션 등이 포함된다. 조건부 승인이 포함된 계약서는 해당 조건이 충족되지 않으면 구매자가 계약을 해지할 수 있는 권한을 갖는다.
집 계약 후 홈 인스펙션 과정에서 집에 문제가 발견될 경우 계약금을 돌려받을 수 있는 조항을 컨틴전시 조항(Contingency Clause)라고 한다. 이 조항은 구매자가 특정 조건이 충족되지 않거나 예상치 못한 문제가 발견되었을 때, 계약을 해지하고 에스크로에 예치된 계약금을 환불받을 수 있는 권리를 명시한다.
▣ 에스크로(Escrow)
에스크로는 구매자의 계약금(다운 페이먼트)이나 클로징 비용과 같은 자금을 제삼자가 일시적으로 보관하는 제도이다. 계약이 완료될 때까지 에스크로 계좌에 구매자의 돈을 보관하며, 이후 계약 조건이 충족되면 판매자에게 전달된다. 클로징 이후에도 에스크로 계좌는 재산세와 보험료 납부를 관리하는 데 사용될 수 있다.
▣ 진술 및 보증 (Representation & Warranty)
판매자가 주택의 상태나 권리와 관련해 진술하고 보증하는 사항을 의미한다. 이는 주택의 구조적 상태, 권리 침해 여부, 법적 문제 등에 대한 판매자의 책임을 규정한다. 계약서에 명시된 진술 및 보증이 사실과 다를 경우, 구매자는 이를 근거로 법적 조치를 취할 수 있다.
▣ 클로징 (Closing)
클로징은 부동산 거래가 최종적으로 완료되는 절차를 의미한다. 이 단계에서는 모든 계약 조건이 충족되었는지 확인하고, 서류에 서명하며, 구매자는 잔금 및 기타 비용을 지불하고, 판매자는 주택 소유권을 이전한다. 클로징이 완료되면 구매자는 법적 소유자가 된다.
▣ 타이틀 (Title)
타이틀은 부동산의 법적 소유권을 의미한다. 타이틀을 통해 주택에 대한 법적 권리가 구매자에게 완전히 이전되었는지를 확인할 수 있다. 타이틀 보험을 통해 이전 소유주에 의한 부채, 세금 미납, 법적 권리 침해 등의 문제로부터 보호받을 수 있다.
▣ 타이틀 보험 (Title Insurance)
타이틀 보험은 주택의 소유권 이전 과정에서 발생할 수 있는 법적 분쟁이나 권리 침해로부터 보호하기 위해 가입하는 보험이다. 타이틀 보험은 구매자와 대출 기관을 보호하며, 주택 구매 과정에서 발생할 수 있는 잠재적 위험 요소를 방지하는 데 도움을 준다.
▣ 증서 (Deed)
증서는 부동산의 소유권을 증명하는 법적 문서이다. 클로징이 완료되면 판매자가 구매자에게 증서를 전달하여 주택 소유권을 공식적으로 이전한다. 증서에는 부동산의 위치, 소유권 세부 사항, 그리고 서명된 법적 승인 사항이 포함된다.
집 구조 및 점검 관련 용어
▣ 주택 감정 (Appraisal)
주택 감정은 전문가가 집의 가치를 평가하는 절차이다. 대출 기관은 주택의 적정 가치를 확인하고, 대출 금액이 적정한지 판단하기 위해 감정을 요구한다. 감정가는 구매 가격과 일치하지 않을 수 있으며, 감정가가 낮을 경우 대출 한도가 줄어들거나 추가 다운페이먼트를 요구할 수 있다.
▣ 홈 인스펙션 (Home Inspection)
홈 인스펙션은 주택의 구조적 상태와 주요 설비를 점검하는 절차이다. 이는 구매자가 고용한 인스펙터가 주택 내부 및 외부를 철저히 점검하여, 지붕, 배관, 전기 설비, 난방 및 냉방 시스템 등에서 문제가 있는지 확인한다. 홈 인스펙션 결과에 따라 구매자는 수리 요청을 하거나, 계약을 재협상할 수 있는 권리를 갖는다.
▣ 상태 보고서 (Condition Report)
상태 보고서는 홈 인스펙션 후 작성되는 보고서로, 주택의 현재 상태와 발견된 문제점들이 상세히 기록된다. 상태 보고서에는 주택의 주요 설비와 구조의 상태, 예상 수리 비용, 필요 수리 사항 등이 포함된다.
▣ 수리 요청 (Repair Request)
수리 요청은 홈 인스펙션 결과를 바탕으로, 구매자가 판매자에게 수리를 요구하는 절차이다. 구매자는 계약 조건에 따라 특정 수리 항목을 요구할 수 있으며, 경우에 따라 판매자가 수리를 거부하거나, 수리비를 판매 가격에서 차감하는 방식으로 협의할 수도 있다.
▣ 건물 코드 (Building Code)
건물 코드는 주택 건설과 관련된 법적 규정을 의미한다. 건물의 안전성, 효율성, 내구성 등을 보장하기 위해 각 지역에서 요구하는 기준이며, 주택이 이러한 코드에 따라 지어졌는지 또는 개조되었는지를 확인하는 것이 중요하다. 특정 개조가 코드에 부합하지 않으면, 추후 비용이 발생하거나 사용에 제한이 있을 수 있다.
▣ 건물 구조 (Structure)
건물 구조는 집의 뼈대 역할을 하는 요소로, 벽, 지붕, 기초(foundation), 그리고 주요 구조 부재들을 포함한다. 구조적 문제는 집의 안전성과 내구성에 큰 영향을 미칠 수 있기 때문에, 구매 전에 철저히 점검하는 것이 중요하다. 기초 균열이나 벽 균열은 큰 수리 비용을 동반할 수 있으므로 인스펙션에서 유심히 살펴보아야 한다.
▣ 기초 (Foundation)
기초는 건물을 지지하는 가장 기본적인 구조로, 집의 하부에 위치해 건물의 무게를 지탱한다. 기초에 문제가 있으면 건물의 전체 구조에 악영향을 미칠 수 있어 수리 비용이 매우 높을 수 있다. 기초 균열이나 침하(settling) 문제가 있는지 확인하는 것이 중요하다.
▣ 기둥 (Columns)
기둥은 하중을 수직으로 지지하는 구조물로, 바닥과 천장, 지붕의 무게를 건물의 기초로 전달한다. 기둥이 약하거나 손상되면 주택 전체의 안정성이 떨어질 수 있어 인스펙션에서 반드시 점검해야 하는 요소이다.
▣ 보 (Beams)
보(beam)는 수평으로 하중을 지탱하는 구조물로, 기둥 또는 벽과 연결되어 지붕과 상부 층의 무게를 기초로 전달한다. 보에 균열이 발생하거나 부식되면 구조적 안전에 큰 위험이 될 수 있다. 특히 오래된 주택에서는 나무로 된 보가 부식되거나 손상될 가능성이 있으므로, 이를 철저히 점검하는 것이 중요하다.
▣ 지붕 트러스 (Roof Trusses)
지붕 트러스는 삼각형 형태의 구조물로 지붕의 무게를 고르게 분산하여 하중을 기둥과 벽으로 전달하는 역할을 한다. 지붕 트러스는 바람, 눈과 같은 외부 하중을 견디기 위해 설계되며, 손상 시 지붕이 내려앉을 위험이 있다.
▣ 벽체 구조 (Load-Bearing Walls)
하중을 지지하는 벽체는 외부 벽뿐 아니라 내부에서도 주요 하중을 지지하는 역할을 한다. 내부 리모델링 시 이들 벽체를 제거하면 구조적 문제를 야기할 수 있으므로, 하중 지지 벽체 여부를 반드시 확인해야 한다.
▣ 구조적 결함 (Structural Failure)
주택의 기초, 구조물에 문제가 생기는 것을 구조적 결함이라고 한다. 이는 주택 전체의 안정성과 안전성에 문제를 일으키게 된다. 구조적 결함이 발생한 주택에서는 벽 균열 (Wall Cracks), 바닥 변형 및 균열 (Floor Warping and Cracks), 문과 창문의 이상 작동, 등의 현상이 일어난다. 주택을 둘러보면서 문, 창문 등이 쉽게 열리고 닫히는지 확인하고, 수평자를 이용해 바닥의 수평을 확인하거나 또는 공을 굴려 특정 방향으로 굴러가는지를 통해 확인할 수 있다.
▣ 지붕 상태 (Roof Condition)
지붕 상태는 주택 점검에서 중요한 요소 중 하나이다. 지붕의 상태에 따라 누수 위험이 있을 수 있으며, 지붕 교체는 큰 비용이 소요될 수 있다. 인스펙터는 지붕의 마모 상태, 누수 흔적, 재질 등을 점검하여 교체가 필요한지 여부를 평가한다.
▣ HVAC (Heating, Ventilation, and Air Conditioning)
HVAC 시스템은 주택의 난방(Heating), 환기(Ventilation), 그리고 냉방(Air Conditioning)을 포함하는 시스템으로, 주택 내 온도와 공기 질을 관리하는 중요한 역할을 한다. HVAC 시스템은 교체에 큰 비용이 발생한다.
▣ 배관 시스템 (Plumbing System)
배관 시스템은 주택의 수도와 배수 시스템을 포함한다. 오래된 배관은 누수 문제 (Leakage)를 야기할 수 있으며, 심각한 경우 건물 전체에 손상을 줄 수 있다. 인스펙션에서는 배관 상태, 누수 여부, 배수 속도 등을 평가하여 수리가 필요한지 확인할 수 있다.
특히, 1970년대에서 1990년대 초까지 주택의 수도 및 배관 시스템에 널리 사용된 폴리뷰틸렌 (Polybutylene) 재질의 파이프는 시간이 지나면서 물속의 염소(Chlorine)와 같은 화학 물질에 반응하여 약해지고 균열이 발생하기 쉽다. 파이프 내부와 외부에서 모두 이러한 화학반응이 일어나며, 장기적으로 파이프가 취약해져 터지거나 누수가 발생할 수 있다.
▣ 전기 시스템 (Electrical System)
전기 시스템은 주택의 전력 공급과 관련된 요소를 포함한다. 전기 배선이 오래되거나 과부하가 걸리면 안전 문제가 발생할 수 있으므로, 인스펙션을 통해 전기 시스템의 상태와 안정성을 점검하는 것이 중요하다. 특히, 전기 상자(Electrical Panel)나 콘센트 상태도 점검 대상이다.
▣ 홈 워런티 (Home Warranty)
홈 워런티는 주택 구매자가 일정 기간 동안 주택 내 주요 시스템 및 가전제품의 수리 또는 교체 비용을 보장받을 수 있도록 제공되는 서비스 계약이다. 이는 HVAC 시스템, 전기, 배관, 냉장고, 세탁기, 오븐 등의 고장이나 예기치 못한 수리에 대한 보호를 제공하며, 주택 구매 후 예상치 못한 수리 비용 부담을 줄일 수 있다.
이상 미국 주택 구입 시 알고 있으면 도움이 될만한 기본 용어들을 알아봤다.
