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한국에서나 미국에서나 집을 사려고 하면 고려해야 할 사항이 많다. 특히 미국에서 주택을 구입하려고 할 때, 대부분 은행에서 대출을 받아 구입을 하며 좋은 대출 조건 (낮은 이자율)을 받기 위해서는 좋은 신용등급이 필수이다. 모기지뿐만 아니라 Down payment (다운페이먼트, 계약금), Property taxes (재산세), Home insurance (주택 보험), Private mortgage insurance (PMI, 민간 모기지 보험), HOA fee, 등 모기지의 원금과 이자를 매달 갚아나가면서 함께 고려해야 할 많은 비용들이 있다. 각 항목들을 간단히 살펴보자.
Down payment (다운페이먼트, 계약금): 부동산 거래 및 기타 대규모 구매 시 구매자가 선불로 지불하는 현금을 의미한다. 주택 구입, 자동차 구입, 등에서 계약금은 일반적으로 구매 가격의 일정 비율이며, 주 거주지 (Primary Residence)로 사용되는 부동산의 경우 적게는 3%에서 많게는 20%까지 다양하다. 필요한 계약금은 일반적으로 선택한 모기지 유형에 따라 결정되지만 재정 상황과 구입하는 부동산 유형(예: 주 거주지 또는 투자 부동산)에 따라 결정된다.
Property taxes (재산세): 미국에서 재산세는 일반적으로 시 또는 카운티 정부에서 관리하며, 미국 내 50개 주 모두 재산에 세금을 부과한다. 미국의 연간 재산세는 지역에 따라 다르며, 평균적으로 미국인들은 매년 재산세로 재산 가치의 약 1.1%를 납부한다.
Home insurance (주택 보험): 부동산 자산에 발생할 수 있는 사고로부터 소유자를 보호하는 보험으로, 주택 보험에는 재산 안팎에서 발생하는 부상과 관련된 소송으로부터 보호하는 개인 책임 보장도 포함될 수 있다. 주택 보험 비용은 위치, 부동산 상태 및 보장 금액과 같은 요소에 따라 달라진다.
Private mortgage insurance (PMI, 개인 모기지 보험): 대출자가 대출금을 상환할 수 없는 경우 모기지 대출 기관을 보호하는 보험이다. 특히 미국에서는 20% 미만의 다운페이먼트를 설정할 경우 대출기관에서는 일반적으로 대출자에게 LTV(가치 대비 대부금 비율)가 80% 또는 78%에 도달할 때까지 PMI를 구매하도록 요구한다. PMI 가격은 계약금, 대출 규모, 차용인의 신용도 등의 요인에 따라 달라지며, 연간 비용은 일반적으로 대출 금액의 0.3%에서 1.9%이다.
HOA fees: homeowner's association (HOA, 주택 소유자 협회)가 부동산 소유자에게 부과하는 수수료로, 해당 범위 내에서 커뮤니티 내의 공동이용시설과 주변 환경을 유지하고 개선하는 조직입니다. 콘도미니엄, 타운홈 및 일부 주택은 일반적으로 HOA 수수료를 지불해야 하며, 연간 HOA 수수료는 일반적으로 부동산 가치의 1% 미만이다.
기타 비용: utilities (공과금), 주택 유지 비용 (home maintenance costs) 및 부동산의 일반적인 유지와 관련된 모든 비용에 해당하며, 연간 유지 관리에만 자산 가치의 1% 이상을 지출하는 것이 일반적입니다. 반복적으로 지출될 비용은 아니지만, 새 가구, 새 가전제품 및 이사 비용도 주택 구입의 일반적인 비용입니다. 주택을 소유하고 난 후 시간이 지남에 따라 주택을 유지/보수하는데 필요한 비용도 포함될 수 있다.
Closing costs (마감비용): 부동산 거래를 마감할 때 지불하는 수수료로 변호사 비용, 소유권 서비스 비용, 등기 비용, 측량 비용, 재산 양도세, 중개 수수료, 모기지 신청 비용, 포인트, 감정 비용, 검사 비용, 주택 보증, 사전 -유료 주택 보험, 비례 재산세, 비례 주택 소유자 협회 회비, 비례 비례 이자 등이 포함된다. 이러한 비용은 일반적으로 구매자가 부담하지만 판매자 또는 대출 기관과 "credit"을 협상하는 것이 가능하다. 구매자가 $400,000짜리 주택을 구입하면서 총 마감 비용으로 약 $10,000를 지불하는 경우도 있다고 한다.
Renovations (리노베이션 비용): 신축 주택을 구입하는 경우나 이전 집주인이 리노베이션을 끝낸 경우가 아니라면, 추가적으로 들어갈 비용이다. 리노베이션의 예로는 바닥 변경, 벽 다시 칠하기, 주방 업데이트 또는 전체 내부 또는 외부 점검 등이 포함될 수 있다. 주택 구입 시 리노베이션 비용은 선택 사항이며 큰 문제가 아닌 이상 이후에 고려할 수 있는 사항이다.
이와 같이 고려해야 하는 많은 비용들이 있지만, 이번 포스팅에서는 가장 중요한 요소인 다운페이먼트 (Down payment, 계약금)에 대해 알아보겠다. 다운페이먼트는 집값의 일부를 선불로 지불하는 것이며, 구매자의 입장에서는 집에 대한 초기 투자를 의미한다. 주택 구입 시 더 많은 돈을 입금하면 대출 기관에서는 대출로 인한 위험을 감수하는 범위가 줄어들고, 구매자가 "투자"를 했다는 증거이자 모기지 지불에 전념할 수 있다는 의사로 받아들이기 때문에 더 낮은 모기지 이자율을 제안할 수도 있다.
일반적으로 미국에서 주택을 구입할 때 다운페이먼트는 대략 주택 구매 가격의 20%가량 해야 된다고 알려져 있다. 예를 들어 $400,000짜리 주택을 구입하기 위해서 다운페이먼트를 20% 하려고 한다면, $80,000을 먼저 지불해야 하고, 나머지 $320,000을 모기지 대출을 받아야 한다. 신용등급에 따라 모두 다르겠지만, 대략 모기지 이율을 6%, 30년 상환으로 계산을 해보면 한 달에 원금과 이자만 약 $1,918.56씩 지불해야 한다. 여기에 앞서 언급한 매달 지불해야 하는 재산세, 주택보험, Private mortgage insurance (PMI), HOA, 공과금, 주택 유지비용, 등이 추가된다. 구글에서 쉽게 찾아볼 수 있는 모기지 계산기를 참고하자.
전국 부동산 중개인 협회(National Association of Realtors)에 따르면 2021년 첫 주택 구매자 (first-time home buyers)들이 지불한 다운페이먼트의 중간값은 6%였다. 주택 구매 가격의 20%에 해당하는 다운페이먼트가 이점이 있지만 '반드시' 필요한 것은 아니다. Federal Housing Administration (FHA) Mortgage는 최소 계약금이 3.5%이며, 소득 수준에 관계없이 자격을 갖춘 모든 구매자가 사용할 수 있다. 또한, 특수한 경우이지만 United States Department of Agriculture (USDA) loan 또는 Veterna Affairs (VA) loan을 통해 집을 구입할 경우 계약금 없이 집을 구입할 수 있다. 아래 표는 모기지 별 최소 계약금을 표시했다.
| Mortgage type | Minimum down payment | Other restrictions? |
| Adjustable-rate mortgages (ARM) | 10% | The loan limit varies by region. |
| Jumbo loans | 10% | Loan amounts up to $3,000,000. For loan limits above conforming loan limits, it’s currently set at $726,200. |
| Conventional fixed-rate loans | 5% | The loan limit varies by region but is generally set at $726,200. |
| FHA loans | 3.5% | The maximum home price in most areas is $420,680 but can be as much as $1,089,300 where home prices are higher. |
| VA loans | 0% | Borrower must be a Military Service Veteran, currently active military service personnel or a surviving spouse. |
참고로 US Department of Housing and Urban Development에서 지원하는 모기지 프로그램은 아래에서 찾아볼 수 있다.
https://www.hud.gov/program_offices/housing/sfh/ins
20% 다운페이먼트의 이점?
20% 다운페이먼트를 반드시 지불해야 되지는 않지만, 많은 다운페이먼트를 지불한다는 것은 당연하게도 모기지를 그만큼 적게 받을 수 있다는 의미이다. 또한, 가능한 많은 다운페이먼트를 지불한다는 것은 재정적으로 안정적이고 신용 등급이 높다는 신호로 받아들여지기 때문에 일반적으로 더 나은 이자율을 받을 수 있다. 또한, 모기지에서 일반적으로 다운페이먼트를 20% 미만으로 설정할 경우 '고위험 대출자'로 간주되어 대출기관에서 요구하는 개인 모기지 보험(PMI)을 가입할 필요가 없어진다. 이 비용은 모기지의 원금과 이자와 함께 매월 지불해야 하는 비용이며, 매년 모기지 금액의 0.5%에서 1% 사이이지만 더 높을 수도 있다. FHA 및 USDA 대출에는 Mortgage insurance premium (MIP, 월 모기지 보험료)가 필요하며, 이는 20% 이상을 다운한 경우에도 필요하다.
20% 다운페이먼트를 안 하는 이유?
20% 다운페이먼트가 모기지를 상대적으로 적은 금액에 낮은 이자율로 받을 수 있는 이점이 있지만, 20% 다운페이먼트가 부담이 되는 많은 이유들이 있다.
주변에서 도움을 받을 수 있는 사람들은 20% 다운페이먼트를 위한 돈을 쉽게 만들 수 있지만, 그렇지 않은 사람들은 이 돈을 모으기 위해 너무 많은 시간이 필요할 수 있다. 다운페이먼트를 위해 돈을 모으고, 그동안 임대료를 내면서 사는 동안 미래의 주택 가치가 더 오를 수 있고, 다운페이먼트를 위한 돈이 더 필요해질 수 있다. 그렇기 때문에, 더 많은 금액에 대한 모기지와 조금은 높은 이자율에서 손해를 볼 수 있지만, 20% 미만의 다운페이먼트로 첫 주택을 최대한 빨리 구입하고 자산을 쌓기 시작하는 편이 더 이득일 수 있다.
다운페이먼트를 지불하고 나면 더 이상 현금이 아닌 '비유동성 자산'으로 간주되는 주택자산 (home equity, 구매자가 지불한 주택 가치의 일부에 해당하는 지분; '주택평가액'에서 '미결제 모기지 및 대출잔액'을 뺀 금액)로 전환되어, 집을 팔거나 또 다른 대출을 받지 않는 한 그 돈에 접근할 수 없게 된다. 전문가들은 20% 다운페이먼트에 필요한 자금을 모았다고 해서 그 동안 모았던 목돈을 모조리 20% 다운페이먼트를 맞추기 위해 쏟는 것도 좋은 선택이 아니며, 주택을 구입한 후에도 반드시 긴급한 상황이 발생했을때 사용할 수 있는 '유동성 자금'을 반드시 확보하고 있어야 한다고 충고한다.
주택을 투자의 개념으로 생각한다면 다운페이먼트의 규모를 반드시 확인해야 한다. 미국에서 장기적으로 전국 평균 약 5%의 주택 가치 상승을 가정하고, $400,000 정도의 주택을 구입한다면, 1년 후 주택 가치는 $420,000으로 다운페이먼트 규모에 관계없이 주택 가치가 $20,000 상승할 것이다. 이 주택을 구입하면서 20% 다운페이먼트 ($80,000)를 했다면, 1년간 주택 가치 상승으로 기대할 수 있는 수익률은 25%가된다. 반면, 3% 다운페이먼트 ($12,000)를 했다면, 1년간 주택 가치 상승으로 기대되는 수익률은 167%가 된다. 낮은 다운페이먼트로 인해 발생하는 PMI를 포함한다면, 1년에 대략 $6,780을 추가로 지불해야 하지만, 수익률로 보자면 여전히 105%가 된다.
반대로, 미국 경제 침체로 주택 가치가 하락해 집값이 떨어지는 경우에도 많은 다운페이먼트를 지불한 주택 구매자가 그렇지 않은 구매자에 비해 경기 침체로 인한 위험에 더 노출될 수 있다는 것이다. 비슷한 가격의 주택을 놓고 주택 가치가 비슷하게 떨여졌다고 가정한다면 많은 다운페이먼트를 지불한 구매자의 자산가치가 더 떨어진 샘이 되고, 유동성 자산이 부족해지기 때문이다.
조금 극단적인 예를 들자면, A와 B가 비슷한 시기에 $400,000의 주택을 각각 구입했다. A는 PMI를 피하기 위해 그동안 모아놓은 돈과 가족들이 도와준 돈을 모두 모아 20% 다운페이먼트 ($80,000)를 냈고, B는 FHA 모기지 프로그램을 사용해 3.5% 다운페이먼트 ($14,000)를 지불 했다. 주택 구매 후, 미국 경기가 회복될 기미 없이 참체를 거듭하며 부동산 시장도 함께 하락해 주택가치가 20%가량 하락했다고 치면, A와 B가 소유하고 있는 주택의 현재 가치가 $320,000까지 떨어진다.
20% 다운페이먼트를 낸 A은 본인 지분인 $80,000가 주택 가치 하락과 함께 사라졌다. 3.5% 다운페이먼트를 낸 B는 $14,000을 잃은 셈이다. 또한, B가 주택을 구입할 시 대출받은 금액은 대략 $386,000이지만, 현재 주택가치가 $320,000까지 떨어져 "Underwater"상태, 즉 주택이 가지는 가치보다 주택에 빚진 금액이 더 높은 대출 상태가 된다. 이와 같은 상태는 대출금을 열심히 갚아 나가며 주택에 대한 지분을 조금씩 늘리고 있는 주택 소유자가 아닌 현재 이 주택에 대한 지분을 더 많이 가지고 있는 대출 기관의 위험으로 간주된다.
다운페이먼트를 위한 돈을 모으는데 너무 오랜 시간이 걸리고 힘들겠지만 주변에 다운페이먼트와 클로징 비용까지 대출을 통해 일부 해결할 수 있는 프로그램들을 찾아볼 수 있다.
Down payment assistance programs
미국에서 처음으로 주택을 구매하려는 첫 주택 구매자 (first-time home buyers)는 다운페이먼트에 대한 걱정을 조금 덜 수 있다. "Down payment assistance"는 주택 구입 시 계약금 지원에는 프로그램이 정한 자격에 맞는 주택 구매자가 다운페이먼트 또는 클로징 비용을 충당할 수 있도록 해주는 대출, 보조금, 세금 공제 및 기타 프로그램들이 포함될 수 있다. 이와 같은 프로그램은 주로 연방, 주, 카운티 또는 지방 정부 기관, 비영리 단체 또는 고용주 수준에서 제공되며, 자격 요건은 모두 다르기에 꼼꼼히 살펴볼 필요가 있다.
프로그램에 따라 자격 요건은 모두 다르지만 일반적으로 소득, 주택 가격 및 주택 소유자로서의 이력을 기반으로 하며, 본인이 거주할 예정인 주택에 대해서만 제공되며 별장이나 투자 부동산에는 제공되지 않는다. 대부분의 계약금 지원 프로그램이 첫 주택 구매자를 위한 것이지만, 지난 3년 동안 주택을 소유하지 않은 경우에도 최초 주택 구매자로 간주될 수 있다.
여러 프로그램 중에서 Minnesota Housing에서 제공하는 Mortgage and Downpayment Loan Programs을 살펴보자. 아래 첨부한 웹사이트에 들어가 보면 Minnesota Housing에서 제공하는 프로그램들을 확인할 수 있다. 먼저, "Start Up for First-Time Homebuyers"는 참여대출기관을 통해 이용할 수 있는 최초 주택 구매자를 위한 주 단위 (Statewide)의 모기지 프로그램으로, 저렴한 금리와 적격 대출자를 위한 downpayment / closing cost assistance loan options을 지원하며, 소득한도가 1~2인 가구의 경우 최대 $117,300, 3인 이상 가구의 경우 최대 $134,800까지 이다. 구매하고자 하는 주택의 가격이 Twin Cities주변의 11개 카운티 ( Anoka, Carver, Chisago, Dakota, Hennepin, Isanti, Ramsey, Scott, Sherburne, Washington, Wright)의 경우 $372,600 이하, 그 외 카운티에서는 $349,500 이하여야 한다. homebuyer education을 수료해야 한다.
이자율은 아래 사이트에서 확인할 수 있다.
Loan Pricing
Interest Rates Effective January 06, 2023 at 10:00 a.m. Interest rates are subject to change at any time without advance notice. First Mortgage Loan Interest Rates This document is prepared for Minnesota Housing Participating Lenders and is not intended
www.mnhousing.gov
참고로 이전에 작성한 "Zillow로 집 구하기" 포스팅을 따라 위의 가격을 상한선으로 설정하고 검색을 해보면 트윈시티즈를 포함한 주변지역에 많은 매물들을 찾아볼 수 있다.
미국에서 Zillow를 이용해 집 구하기 How to rent a home on Zillow (feat. 인구통계, 학군, 지역 범죄율 확인
한국에서든 미국에서든 집을 구하기가 여간 신경 쓰이는 일이 아니다. 한국에서도 많이 바뀌는 추세이긴 하지만, 미국에서 임대로 사는 경우 전세의 개념이 없이 대부분 월세로 생활한다. 자가
jejuminnesotan.tistory.com
"Step Up for Repeat Homebuyers and Homeowners"는 현재 주택을 소유하고 있지만 추가로 주택을 구매하려는 경우나 재융자를 하려는 경우에 고려할 수 있는 지원 프로그램이다.
"Downpayment and Closing Cost Loans"은 위의 두 가지 프로그램 내에서 함께 사용가능한 프로그램으로 'Monthly Payment Loan (월 상환 대출, $17,000까지)'과 'Deferred Payment Loans (후불 대출, $12,500~$15,000까지)'중 선택할 수 있다. 월 상환 대출은 모기지 금리와 동일한 이자율로 10년 상환 조건이고, 후불대출은 Start Up"프로그램에서만 사용이 가능하고 첫 모기지 기간 동안 무이자 이연 대출이며, 차용인이 타주로 이사를 가거나 집을 팔았을 때, 첫 번째 모기지가 재융자되거나 계약기간에 앞서 상환 (paid off)될 경우 일시에 상환해야 한다. 자세한 내용은 웹사이트를 참고하자.
Minnesota Housing Mortgage and Downpayment Loan Programs
Mortgage and Downpayment Loan Programs
Minnesota Housing offers several HFA conventional mortgage products that must be layered with one of our Mortgage Loan Programs, offering the reduction or elimination of mortgage insurance (MI) costs with options available up to 97% LTV.
www.mnhousing.gov
MINNESOTA DOWN PAYMENT ASSISTANCE & GRANTS
2023 Minnesota Down Payment Assistance and Grants for Homebuyers — MinnesotaDownPaymentAssistance.com
Minnesota Down payment assistance and grant information. Determine what your best 2023 down payment assistance options are.
www.minnesotadownpaymentassistance.com
Rochester First Time Home Buyer Programs
Rochester County MN First Time Home Buyer Programs | Down Payment Assistance
Rochester First Time Home Buyer Programs Rochester is a growing Minnesota town that continues to be ranked among the best places to call home in the entire country. Famous for being the birthplace of the Mayo Clinic, Rochester still maintains a small town
www.minnesotafirsttimehomebuyer.com
usbank American Dream Mortgage
American Dream Mortgage | Down payment assistance loan | U.S. Bank
U.S. Bank’s American Dream program helps consumers with limited resources become homeowners with access to down payment assistance loans.
www.usbank.com
이상 미국에서 주택 구입을 위해 필요한 비용과 가장 중요한 부분인 계약금, 다운페이먼트 (Down payment)에 대해서 알아봤다. Minnesota Housing 등에서 지원하는 다운페이먼트와 클로징 비용 지원 프로그램은 $17,000으로 둘 다 커버하기에서는 적은 게 사실이지만, 다운페이먼트를 위한 목돈을 모으기 쉽지 않은 사실을 생각하면, 이런 지원프로그램들을 잘 알아보고 유용하게 사용할 수 있으면 좋겠다.
